Ahmet Çağatay Bayraktar
6 Şubat depremlerinin etkisiyle kentsel dönüşüm ve konut stoğunun iyileştirilmesi başta gelen yerel seçim vaatleri arasında yer alıyor. İstanbul da bu vaatlerin en ses getirdiği şehir olarak öne çıkıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın verilerine göre İstanbul’da toplamda bulunan 3,6 milyonluk konut stoğunun 1,3 milyonu dönüştürülmeyi bekliyor. İstanbul’un farklı ilçelerinde depreme karşı güçlendirilmeyi bekleyen birçok bölge içinde Fikirtepe ayrı bir konuma sahip. Kadıköy merkeze ve Hasanpaşa Mahallesi’ndeki fabrikalara yakın olduğu için gecekondulaşmanın merkezi konumunda yer alan Fikirtepe'de, gecekondular 1984 yılında yasalaştı. Hak sahiplerine 1991 yılında tapular dağıtıldı. Zaman içinde gecekondular binalara dönüştü, 2005 yılında özel proje alanı ilan edildi. İBB tarafından 2007 yılında "Kentsel Dönüşüm Alanı" olarak belirlendi.
Fikirtepe’nin ön planda olmasının temel nedeni ise 2011’de dönemin İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı Açıklama Raporunda yer alan veriler. Rapora göre binaların yüzde 3,28’inin iyi durumda yüzde 36,93’ünün orta durumda, yüzde 59,28’inin ise kötü durumda olduğu tespit edilirken bu veriler de Fikirtepe’nin kentsel dönüşümde merkeze oturtulmasının gerekliliğini ortaya koyuyor. 2007’de Kentsel Dönüşüm Alanı olarak belirlenen Fikirtepe Özel Proje Alanı" olarak 2008 yılında planlanan bölgede 1/1000 ölçekli Uygulama Mimar Planı çalışmasına başlanırken 2010 yılında 14 bin 629 yeni daire yapılması hedeflendi. Bu sayı daha sonra 35 bine yükseldi.
2020’de ise süreçte aksaklıklar baş göstermeye başladı. Yıkımları yapılmış alanlara yeni binaların yapılmaması ve yüklenici firmaların süreci tamamlamayacağını belirtmeleri, kira yardımı dahi alamayan hak sahipleri, başlanmış fakat bazı gerekçelerden dolayı devam etmeyen projeler Fikirtepe’de sürecin uzamasına neden oldu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın bölgedeki süreci rezerv yapı alanı ilan etmesine rağmen 2021 tarihli rezerv yapı alanı imar planları da İstanbul 13. İdare Mahkemesi tarafından 28 Eylül 2022’de iptal edildi. Planın iptal edilmesine gerekçe olarak mahkeme, yapılaşma koşulları, imar transferleri ve donatı alanlarının üzerindeki belirsizlikler plan notlarını gösterdi. Bakanlığın hazırladığı ikinci planda ise 10 bin 460 kişinin yaşamasının öngörüldüğü bölge için konut+ticaret alanında 1 milyon metrekarelik emsal inşaat alanı hesaplandı. Toplam 357 bin 733 metrekarelik alanın yüzde 49’u yani 174 bin metrekaresi konut ve ticaret alanı oldu. Bu fonksiyona sahip alanlara konut, iş merkezleri, AVM, otel ve rezidanslar yapılacak.
Fikirtepe'de yeni yerleşimler 2017'de bitirildi, halen devam ediyor
Yeni planda neler var?
Bina yükseklikleri de 80 metre olarak belirlendi. Alanın 5 bin metrekaresi idari hizmet alanı, 7 bin 500 metrekaresi cami, 5 bin metrekaresi hastane, 2 bin metrekaresi kültürel tesis, 4 bin metrekaresi sosyal tesis, yaklaşık 32 bin metrekaresi eğitim tesisi, 49 bin metrekaresi park, 78 bin metrekaresi de yol olarak planlandı.
31 Mart öncesi Fikirtepe tekrar gündemde
Yerel seçim arifesinde ise Fikirtepe tekrar gündeme oturdu. Cumhur İttifakı’nın İstanbul Büyükşehir Belediye Başkan adayı Murat Kurum, mevcut başkan İmamoğlu döneminde kentsel dönüşüme yeterince önem verilmediğini ileri sürerek, “İstanbul’da 600 bin konutun acilen dönüştürülmesi gerekiyor. İstanbul'u 5 yılda hazırlayacağız denmişti. Ne vaat verdiler? 5 yılda 100 bin konut değiştireceğiz hedefi konulmuştu. Söz verdiğinin yüzde 5'ini bile yapamamaktadır. Böyle giderlerse İstanbul'da dönüşümü 100 yılda yapamazlar. İstanbullulara söz, tek riskli yapı kalmayıncaya kadar koşturacağız, alın teri dökeceğiz. Bunun için de ülkemizin kaderini değiştirecek deprem dönüşüm hamlesini başlatacağız. 5 yılda 650 bin yatay mimari eksenli konut inşa edeceğiz” açıklamasında bulunmuştu.
İmamoğlu, Fikirtepe üzerinden Kurum'a yüklendi
25 Ocak’ta gerçekleşen Bakırköy’de kentsel dönüşüme giren İş Bankası Mensupları Sitesi’nin temel atma töreninde konuşan İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanı Ekrem İmamoğlu, 1999 Marmara Depremi’nden sonra 20 yıl boyunca kenti yöneten AKP geleneğinin deprem konusunda hiçbir önlem almadığını savunarak Kurum’un bakanlığı döneminde gökdelenlerle kaplanan Kadıköy Fikirtepe’deki kentsel dönüşümü de eleştirdi. Fikirtepe’nin kentsel dönüşümün kötü bir simgesi olduğunu ifade eden İmamoğlu, Murat Kurum’un bakanlık dönemindeki çalışmalarını şu sözlerle eleştirdi:
“Bu iktidarın ne yazık ki kendi döneminde özellikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı döneminde yapılan yanlış adımlar, rant, insanını da müteahhidini de devletini de aldattı. Kazanan olmadı, şehir kaybetti. Orada oluşan yığından dolayı o şehre yaptığımız şu anda altyapı çalışmaları milyarlarca dolar. Okul yapacak arazi yeri kalmadı Fikirtepe'de. Şehri dönüştürme adı altında kentsel dönüşüm adı altında rant ve haksız kazanç kaynağı gibi görerek şehrin rotasını başka bir yere evirdiler.”
İstanbul Finans Merkezi de bölgeye yakın konumda bulunuyor
Fikirtepe için akademi ne diyor?
“Kentsel Dönüşüm Alanı” olarak ilan edildiği 2007 yılından günümüze geçen 17 yıl içerisinde tamamlanamayan ve tartışmaların odağında olan Fikirtepe, akademide de inceleme konusu oldu. 2022 yılında kaleme aldığı “Danışıklı Dönüşüm; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı’nda Paydaşların Oluşan Rant ile Kurdukları İlişki Biçimleri” başlıklı doktora makalesiyle Fikirtepe’deki süreci gözlemleriyle aktaran Şehir Plancısı Dr. Gözde Köseoğlu ve tez danışmanı Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü öğretim üyesi Prof. Dr. Nihan Özdemir Sönmez; siyasi tartışmaların odağındaki Fikirtepe’ye dair merak edilenleri ve tespitlerini 24 Saat ile paylaştı.
Fikirtepe’yi ele alma nedeni olarak, “İstanbul’da kentsel dönüşüm denilince ilk akla gelen bölge” olmasını gerekçe gösteren Dr. Gözde Köseoğlu, “Kentsel dönüşüm sürecinde oluşan arazi rantını ve kamuya aktarılması üzerine çalışıyorum. Uzun ve çetrefilli bir sürecin içinde olduğu için Fikirtepe’yi tercih ettim. Ve bölgede yaşanan arazi değer artışının nasıl gerçekleştiğini ve nasıl paylaşıldığını da merak ettim” dedi.
Fikirtepe'de kamu yararı öncelenmedi
Kentsel dönüşümün temel olarak kamu yararını öncelemesi gerektiğini vurgulayan Dr. Gözde Köseoğlu, dönüşüm süreçlerinde kamu eliyle bir rant yaratıldığını söyledi: “Bu projelerde yaratılan rant, temel olarak kamu yararına kullanılmalı. Fikirtepe’de de oluşan rant içinde kamu yararına kullanımın göz ardı edildiğini net bir şekilde görüyoruz. Bunun yanında bölgedeki firmalara tanınan yüksek katlı imar izinleriyle kent kimlik ve kültürünün de yok sayıldığını söylemek mümkün.”
Yeni yapıların arasında terk edilmiş yıkıntılar varlığını koruyor
"Kaotik bir ortam vardı"
Konumu itibarıyla bölgenin önemine değinen Köseoğlu, Fikirtepe’nin sosyo-ekonomik panoramasını şu sözlerle anlattı: “Fikirtepe, Kadıköy’e yakın bir konumda Anadolu Yakası’nın ilk gecekondu mahallelerinden. Aynı zamanda bu gecekondu mahallesi küçük bir sanayi bölgesini de içeriyor ve farklı bölgelerden gelen insanların yaşadığı bir bölge. Biz de çalışmalarımız kapsamında 2015-2018 yılları arasında geniş kapsamlı anketler gerçekleştirdik. O yıllarda yıkımı tamamlanmış inşa edilmeyi bekleyen proje alanları olduğu gibi henüz yıkımların yapılmadığı ve eski konut stoğunda yaşamın devam ettiği proje alanları da vardı; yollar çamur içindeydi ve bölge dev bir şantiyeyi andırıyordu. Buna rağmen evlerinden ayrılmamış insanlar vardı. Oldukça kaotik bir ortam vardı.”
"Aile içinde küslükler vardı"
Bölge sakinleriyle yaptığım görüşmelerde bir çoğunun sabırlarının tükenmiş olduğunu gördüm. Bir kısım sürece bir kısım bölgede faaliyet gösteren inşaat şirketlerine öfkeliydi. İnsanlar arasındaki anlaşmazlık o kadar yaygındı ki aynı evde yaşayan baba ve oğul birbiriyle konuşmuyordu. Örneğin bir kahvehaneye girdiğimde insanların birbiriyle küs olduğunu fark ediyordum.”
Balon inşaat şirketleri türedi
Bölge sakinlerinin arasındaki gerginliğin temel nedeninin sürecin çözüme kavuşamaması ve aynı arazide hak sahiplerinin farklı inşaat şirketleriyle imzaladıkları sözleşmeler olduğunu aktaran Köseoğlu, “O dönemde aynı yapı adası içinde bir inşaat şirketi bir hak sahibiyle sözleşme imzalarken başka bir firma da diğer hak sahibi ile daha yüksek getirili sözleşme imzalıyor. Bu da anlaşmazlıkları doğuruyor. Öteki taraftan sözleşme imzalayan şirketlerin çoğu balon, yani bir inşaat projesini hayata geçiremeyecek paravan şirketler. Bu yapı adalarında inşaat yapılmasını engelliyor. Çünkü dönüşüm sürecinin başlanması için belirli bir çoğunluğun sağlanması gerekiyordu fakat herkes farklı şirketlerle sözleşme imzalandığı için bu da mümkün olmuyordu" dedi.
"Birçok inşaat firması da Fikirtepe’de battı"
Fikirtepe’nin kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipleri ve inşaat firmalarının yanında üçüncü bir taraf daha bulunuyor: Çantacılar. “Eline çantayı alan ve inşaat firması olduğunu ileri süren bazı kişiler hak sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalıyor. Fakat Fikirtepelilerin çantacı adı verdiği bu şirketler inşaat yapmak yerine sözleşmeden doğan haklarını başka inşaat firmalarına yüksek kar karşılığı satıyor. Yani çantacı olarak tabir edilen paravan şirketler büyük miktarlarda haksız kazanç elde ediyor” diyen Köseoğlu, “Bölge sakinlerinin daha fazla kazanç elde etme düşüncesi de sürecin uzamasına yol açtı. Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin kiralarının şirketler tarafından ödenmesi zorunlu. Fakat hak sahiplerinin inşaat firmalarıyla yaptıkları pazarlıkların uzaması sonucu artan masraflar nedeniyle birçok inşaat firması da Fikirtepe’de battı” şeklinde anlattı.
Rant paylaşımı adil olmadı
Fikirtepe’den ayrılanların büyük kısmının Maltepe’de Fındıklı Mahallesi’ne taşındığını aktaran Köseoğlu, “Doğal olarak zaman içinde bu bölgede de gayrimenkul fiyatları arttı. Ve bir süre sonra Fikirtepe’deki evlerini satmak için bekleyenler, değer artışının yaşandığı Maltepe’de de ev alamayacak duruma geldi” dedi. Fikirtepe’de yaşanan arazi artışının fazla yüksek olmasına değinen Köseoğlu, “Sürecin uzaması arazi spekülasyonlarını da beraberinde getirdi. Normalde makul rant yani karlılık oranı yüzde 25 ila 30'dur. Fakat Fikirtepe’de merkezi ve yerel yönetim arazi değer artışını yani arazi rantını meydana getirdikten sonra inşaat şirketleri ve bölge sakinlerini baş başa bıraktı. Bu da bazı şirketlerin batmasına, çantacılarım sürece dahil olmasını, birçok hal sahibinin mağdur olmasına, dönüşüm sürecinin tamamlanamamasına, meydana gelen arazi rantının adil olarak paylaşılamamasına neden oldu” dedi.
"Altın bozdurur gibi araziler parça parça satıldı"
Fikirtepe’de aynı arazi üzerinde birçok hak sahiplerinin araa tapuları bulunduğunu, küçük arsa paylarının satışının da süreci zorlaştıran etkenler arasında yer aldığına değinen Köseoğlu, “Bir arazi düşünün, birden çok kişinin yüzde beşlik, onluk payı var aynı arazi üzerinde. Örneğin bir hak sahibinin 45 metrekarelik payı var fakat bu payı beşer metrekare şeklinde satıyordu. Türkiye’nin birçok noktasından yüzlerce kişi, buradan beş metrekare on metrekare arazi almak için gelmiş. Bu küçük arazi parçaların da defalarca el değiştirmesiyle toprağın değeri daha da artıyor. Hatta görüştüğüm bazı hak sahipleri altın bozdurur gibi arazisinin belli kısmını satıyor, diğer kısmını elinde bulundurmaya devam ediyor. Bu da büyük spekülasyona yol açtı” dedi.
Fikirtepe'de 'Fikirtepeli' kalmadı
Hak sahiplerinin dile getirdiği mağduriyetin temelinde daha çok kar elde edememek olduğunu söyleyen Köseoğlu, bölgeye dair sosyolojik tespitlerini şu şekilde paylaştı: “Fikirtepe’de yaşamayıp bu projelerden ev alanlar çoğunlukla yatırım amaçlı bu evleri aldı. Yaşamak için alanlar ise Fikirtepelilerle yaşamak istemediklerini dile getirdi. Fakat Fikirtepeliler de buradan şehrin daha uzağına taşınmaktan da şikayetçi değil. Bölge halkı bu anlamda mağduriyetlerini daha çok kar elde etmemek üzerinden temellendirdi. Yani zaten makul bir getiri karşılığında gitmeye razılar.”
Bölge sakinleri sunulan haktan faydalanmadı
Tezin danışmanlığını üstlenen Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü öğretim üyesi Prof. Dr. Nihan Özdemir Sönmez, Fikirtepe'nin farklı çıkar gruplarının çatışmasına sahne olduğunu söyleyerek, "Hak sahipleri, kiracılar ve yatırımcıların yanında inşaat sektörü ile ilgisi olmayan çantacılar devreye giriyor. Ve kentsel dönüşümden asıl faydalanması hedeflenen bölge sakinleri bu haklarından faydalanamıyorlar. Çünkü paraya ihtiyacı olan Fikirtepeliler haklarını çantacılara devrederek bölgeden taşınıyor. Fakat bu kişiler yine depreme dayanıksız olan gecekondu türü evlere taşınıyor" dedi.
Fikirtepe'de nerede yanlış yapıldı?
Fikirtepe'de kentsel dönüşümün çarpık yapılaşmaya engel olamadığını kaydeden Sönmez, "Yüksek katlı blokların arasındaki sokak ve cadde genişlikleri yetersiz. Henüz inşaat yapılmamış alanlarla blokların bulunduğu bölge birbirine çok yakın. Burada yeni inşaatlar yapılsa bile binalar birbirine çok yakın olur, adeta Berlin Duvarı gibi bir set çekilmiş durumda" şeklinde konuştu.
Fikirtepe kentsel dönüşüm projesinde yapılan hatalar geri döndürülebilir mi?
Sönmez, Fikirtepe'deki durumu kördüğüm olarak niteleyerek projenin geleceğini şu şekilde yorumladı: "Fikirtepe; ekonomik, sosyal ve mekansal olarak 'ne yapılmaması' gerektiğinin bir örneği. İnşaatta ve mekan tasarımında yapılanlardan geri dönmek çok zor."