“Merkez”de çöküş

Kelime Ata / Ankara

Türkiye yaşlanıyor ve nüfus hareketliliklerine bakılırsa aynı zamanda çok önemli bir demografik kırılma ve hareketlilik sürecinin içinden geçiyor. Bir zamanlar taşı toprağı altın olduğu için Anadolu’nun hücumuna uğrayan İstanbul’dan kaçış belirginleşirken yıllardan sonra ilk kez belde ve köy nüfusunda artış kaydedildi. Demografik kırılmanın en önemli yansıması ise Ankara, İstanbul, İzmir gibi büyükşehirlerin metropol ilçelerindeki nüfusun azalması, çeperlerdeki ilçelerde ise artış kaydetmesidir.

Nüfusu belirleyen üç ana parametre var. Bunlar, doğurganlık ve ölüm oranları ile göç kaynaklı hareketlilik… Hacettepe Üniversitesi Nüfus Etütleri Enstitüsü’nden Doç. Dr. Ayşe Abbasoğlu Özgören’in tespitlerine göre İstanbul’un 2021 ve 2022 yılları arasında nüfusu azalan metropol ilçe sayısı yüksekti ancak 2023 yılına gelindiğinde İstanbul’da nüfusu azalan metropol ilçe sayısı daha da arttı. Bir önceki yıla göre nüfusu en çok azalan ilçeler Şişli (%4,3), Beşiktaş (%3,5), Fatih (%3,3), Avcılar (%3,3), Beyoğlu (%3,2) ve Kadıköy (%3,1). 2021-2022 dönemi ve 2022-2023 dönemindeki düşüş karşılaştırıldığında Üsküdar’daki düşüş 8 kat, Kadıköy’deki düşüş 7 kat, Bağcılar’daki düşüş ise 5 kat artmış gözüküyor. 

Başkent Ankara’da ise 2021-2022 döneminde metropol ilçeler arasında sadece en kalabalık iki metropol ilçe olan Çankaya ve Keçiören’in nüfusu azalırken, 2022-2023 döneminde nüfusu azalan bu ilçelere Mamak, Yenimahalle, Altındağ, Sincan ve Pursaklar da eklendi. Bir önceki yıla göre nüfusu en yüksek oranda düşen ilçe % 1,7 ile Keçiören. Etimesgut ve Gölbaşı ise 2022-2023 döneminde nüfusu artan iki metropol ilçe olarak dikkat çekiyor.

İzmir’de de 2023 yılında bir önceki yıla göre nüfusu en fazla azalan ilçe Bornova. Bornova’dan sonra sırasıyla Konak, Karşıyaka, Balçova, Karabağlar ve Narlıdere geliyor. Buna karşın Bayraklı, Çiğli, Buca, Güzelbahçe ve Gaziemir ilçelerinin nüfusu artıyor. Oransal olarak en büyük düşüşü ise yüzde 3.6 ile Balçova yaşıyor. 

Bursa ve Antalya’da ise 2021-2022 döneminde nüfusu azalan metropol ilçe yokken, 2022-2023 döneminde bu illerde ikişer ilçede düşüş trendi görüldü. Düşüş trendi yaşayan ilçeler Bursa’da Osmangazi ve Yıldırım, Antalya’da ise Muratpaşa ve Konyaaltı… 

Tablo 1

Doç. Dr. Ayşe Abbasoğlu Özgören, metropol ilçelerdeki düşüş trendinin doğum, ölüm ve göç verileriyle analiz edilebileceğini söyledi. 2023 yılının ölüm istatistiklerinin henüz yayımlanmaması nedeniyle 2022- 2023 dönemindeki değişimle ilgili net bir şey söylenemeyeceğini ifade eden Özgören, “2022 yılında İstanbul iline baktığımızda nüfusun azaldığı ilçelerin tümünde ilçenin verdiği göçün en etkili faktör olduğunu, 2023 yılında da benzer bir örüntünün gerçekleştiğini söyleyebiliriz. Ankara’da da doğum ve ölümler dikkate alındığında bile 2022 yılında Çankaya ve Keçiören ilçelerinde nüfusta azalış kaydedildi. Bu durumda bunun temel nedeninin yine bu ilçelerden giden göç olduğu varsayılabilir. 2023 yılında 2022’dekine benzer şekilde ölüm sayısının gerçekleşeceği varsayımı altında ise Gölbaşı ilçesi dışındaki metropol ilçelerde dışa göçün, başka bir deyişle ilçenin verdiği göçün nüfusu azaltan temel faktör olduğu söylenebilir. İzmir, Bursa ve Antalya’da da nüfusu azalan ilçelerdeki düşüşün temel nedeni ilçe dışına gerçekleşen göçlerdir. Bu üç büyük ilin metropol ilçelerindeki küçülme, Ankara’da daha küçük ölçekte olsa da 2023 yılında daha belirgin hale gelmiştir.” dedi. 

Metropol ilçelerden göçün nedenleri

Metropol ilçelerdeki nüfus azalışında göç önemli bir faktör ve göçün pek çok nedeni var. Pandemi, deprem gerçekliği, kentsel dönüşüm uygulamaları ve son yıllarda belirginleşen ekonomik kriz nedeniyle yaşam maliyetlerinin artması sonucu oluşan hareketlilik… Doç. Dr. Ayşe Abbasoğlu Özgören, salgın nedeniyle nüfus yoğun ilçelerden kırsaldaki çevre ilçelere göç olgusunun ortaya çıktığını, aynı şekilde deprem riski yüksek bölgelerden de kaçış yaşandığını ifade etti. Özgören, “2023 yılına gelindiğinde derinleşen iktisadi kriz sonucunda artan maliyetler yüzünden metropol ilçelerin göç verdiği de söylenebilir” diye konuştu. 

Artan yaşam maliyetlerinin etkisi

Büyükşehirlerde yaşanan ve ekonomik krizle derinleşen yaşam maliyetleri içerisinde öncelikle barınma var. Özellikle İstanbul’un merkez ilçelerinde hem kiralar ve aidatlar yüksek hem de konut sahibi olmak mucize gibi. Emlak endeks sitelerinden biri olan www.endeksa.com’un Mayıs 2024 verilerine göre, İstanbul’da satılık konut maliyetlerinin en yüksek olduğu ilçe 113 bin liralık metrekare fiyatı ile Sarıyer. Sarıyer’i 110 bin lira ile Beşiktaş, 88 bin lira ile Kadıköy takip ediyor. Beyoğlu, Üsküdar, Şişli, Üsküdar ilçelerinde ise bu rakam 60 bin lira civarında… 

Satılık konutlarda en düşük metrekare fiyatları ise Esenyurt (18 bin lira), Sultangazi (25 bin lira), Silivri (26 bin lira), Arnavutköy (27 bin lira) ilçelerinde görülüyor. 

Kiralık konutlar açısından değerlendirildiğinde, en yüksek rakam 421 liralık metrekare fiyatı ile Sarıyer... Beşiktaş 362 lira, Kadıköy 320, Şişli 257 lira. En ucuz kiralık konut ise 130 lira olan metrekare fiyatı ile Arnavutköy’de bulunuyor. Silivri, Sancaktepe, Sultangazi, Sultanbeyli gibi ilçelerde ise rakam 135-169 lira aralığında seyrediyor. 

Sadece kira değil, aidatlar da büyük bir sorun. Öyle ki aidatların kira ile yarıştığı semtler var. Örneğin, ortalama 100 metrekarelik bir evin aidatı 2022-2024 yılları arasında Beşiktaş’ta yüzde 145 artmış. Kadıköy’de yüzde 264, Sarıyer’de yüzde 200. Üsküdar’da ise değişim yüzde 300. En düşük aidatlar ise Arnavutköy, Sultangazi, Çatalca, Silivri gibi bölgelerde tespit ediliyor.  

Ankara’da ise satılık konut fiyatlarının en yüksek olduğu ilçe metrekare fiyatı 38 bin lira ile Gölbaşı. Gölbaşı, son yıllarda Ankara’nın en zenginlerinin tercih ettiği ilçeler arasında başı çekiyor. Gölbaşı’nı 30 bin lira ile Çankaya, 25 bin lira ile Yenimahalle, 24 bin lira ile Etimesgut izliyor. En düşük rakam ise sanayinin geliştiği dolayısıyla işçi talebinin yüksek olmasından kaynaklı nüfus çeken Akyurt ilçesi. Akyurt’ta konut metrekare fiyatı 15 bin lira. Kiralıklarda da hemen hemen aynı sıralama sözkonusu…

Konut krizi

Büyükşehirlerde barınma konusu tam bir krize dönüşmüş durumda. Hanehalkı tüketim harcamalarında kira payının ekonomik krizle birlikte aşırı artması tüm dengeleri alt üst etti. Öyle ki, bugün emekli aylığı İstanbul’da, Ankara’da, ortalama bir evin kirasına bile yetmiyor. Özellikle kent merkezlerindeki kira ve aidatların yüksek olması nedeniyle çevre ilçelerdeki yerleşim alanlarına kaçış gözlemleniyor. 

Bu noktada kentsel dönüşüm uygulamaları ve daha makro planda izlenen konut politikaları da etkili olabiliyor.

Şehir merkezinde kalan ve rant değeri yükselen bölgelerde uygulanan kentsel dönüşüm projelerinin hak kayıplarına yol açması, yapılan konutların prestij konutları olarak tasarlanması dolayısıyla eski bedelinin çok üstünde fiyatlara satılması nedeniyle sahiplerinin mevcut mülkiyetlerini kaybetmeleri, aynı şekilde kiracıların da dönüşüm sonrası artan kira bedellerini karşılayamamaları merkezden çevreye doğru nüfus kaymalarına yol açıyor. Nitekim Safiye Özge Subaşı’nın İstanbul Üniversitesi’nde hazırladığı “İstanbul’da Kiralık Konutlar İçin Ödenebilirlik Analizi” başlıklı yüksek lisans tez çalışmasında, kentsel dönüşüm uygulamalarıyla üretilen kiralık konutların düşük ve orta gelirli haneler için ne kadar ödenilebilir olduğu sorusuna cevap arandığında ilk yüzde 20’lik gelir grubunda yeralanların 0-8 yaş yapılarda ödenebilir nitelikte kiralık konut bulamadığı tespiti yapılıyor. İkinci yüzde 20 gelir grubundakilerin ise 0-8 yaş bir konutun kirasını ödeyebildiği bölgeler Silivri, Sancaktepe, Tuzla, Sultanbeyli, Esenyurt gibi ilçeler… Bu da, düşük gelir gruplarının kent merkezlerinden dışlandığı anlamına geliyor. 

2012 yılında Tapu ve Kadastro Kanunu’nda yapılan yasal düzenlemelerle mütekabiliyet şartının kaldırılarak yabancıların gayrimenkul satın almalarının kolaylaştırılması, TOKİ’nin konut projelerinin ağırlığının orta ve üst gelir gruplarına yönelik olması barınma krizinin diğer nedenleri arasında sayılıyor. Ekonomist olan Prof. Dr. Çiğdem Boz, İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde yaşanan konut krizinde uygulanan ekonomik politikaların etkisini anımsatıyor. Boz, “faiz sebep, enflasyon netice” politikası gereğince sürekli faiz indirimine gidildiğini, irrasyonel faiz politikasıyla enflasyon ile nominal faizler arasında fark oluştuğunu belirtti, Boz, “Enflasyon reel gelirleri eritip gelir dağılımını bozarken servet eşitsizliğini de perçinledi. Bu varlıklardan biri olan gayrimenkullerin fiyatlarındaki hızlı ve keskin yükselişler barınma krizine neden oldu. Çalışanlar fakirleşiyor, alım gücü düşüyor. Kira, gıda ücretlerinin fahiş düzeylerde artması orta sınıfın yaşam kalitesini düşürdü ve bu merkez ilçeleri yaşanabilir olmaktan çıkardı” diyor. 

Karaduman: Mekansal standartlar düştü

Uzun yıllar Ankara’da Şehir Plancıları Odası’nda yöneticilik yapan Serdar Karaduman ise mekansal standartların düşmesi, mega projeler ve kent yönetimlerinin rant peşinde koşması nedeniyle kentlerin krize sürüklendiğine dikkat çekti. Mega projelerin kentlerde yaşam standartlarını aşağı çektiğini bu nedenle imkanı olanın kaçtığını, artan yaşam maliyetleri nedeniyle düşük ve orta gelir gruplarının kent merkezlerinden ayrılmak durumunda kaldığını ifade eden Karaduman, “Şöyle bir çelişki yaşıyoruz. İstanbul’dan kaçarken gittiğimiz yerleri de İstanbullaştırıyoruz. İstanbul’u yaşanmaz kılan ne varsa aynısını Çeşme’de, Urla’da yapıyoruz; dolayısıyla küçük İstanbullar çıktı. İklim krizi ve afetler de düşünüldüğünde kentlerin çok savunmasız bırakıldığını söyleyebiliriz” dedi.