Erva Gün
Türkiye’de son yıllarda ev sahibi ve kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar, artan enflasyon ve dövizdeki yükseliş gibi birçok faktör nedeniyle çözüm bekliyor. Kira artışları da ev sahibi ve kiracılar arasında gerilimi artıran bir diğer faktör olarak öne çıkıyor. Kira bedellerinde yansıyan veya "yansımayan" yükselişler, tarafları maddi açıdan zorlayarak uyuşmazlıklara yol açıyor. Özellikle büyükşehirlerde daha çok hissedilen bu sorunlara "çare nerede aranmalı" sorusunu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz 24 Saat'e yanıtladı.
Kira kaynaklı sorunlarda başvurulacak ilk merci olan arabulucuların hem mahkemelerin üzerindeki yükü azaltacağı hem de taraflar için daha hızlı bir çözüm yolu olduğu vurgulanıyor ancak uygulamada beklenen başarının sağlanıp sağlanmadığı konusunda Adalet Bakanlığı'nın paylaştığı veriler konuya açıklık getirmiyor. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, 2023 yılı Aralık ayında yaptığı açıklamada, 1 Eylül'de başlayan arabuluculuk sistemine 76 bin 780 başvuru olduğunu ve bu başvurulardan 32 bin 98'i anlaşmayla sonuçlandığını belirtti. Tunç, açıklamasına şunları ekledi:
64 bin kiracı ve kiralayandan oluşan vatandaşımız dava yoluna gitmeden dostane bir şekilde uyuşmazlığı çözdüler.
Ağustos ayında 20 bin kira davası açıldığını düşündüğümüzde 3,5 ayda yaklaşık 70 bin dava açılması muhtemelken dava sayısının 13 bin 923'te kalması yargının iş yükünün de azalmasını sağladı. En önemlisi de kiracı ev sahibi tartışmalarını aza indirerek toplumsal barışa da hizmet etti.
Son dönemlerde sıkça artan tahliye davaları da yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir parçasını oluşturuyor. Davaların uzun sürmesi ve birikmiş dosyaların artması, hem ev sahipleri hem de kiracılar için ciddi bir sorun haline geliyor.
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, kira tespit davaları ve tahliye davalarının genellikle arabuluculuk yoluyla çözülebildiğini belirtti. "Arabuluculuk müessesesi, kira tespit davaları, tahliye davaları ve diğer kira kaynaklı sorunlarda zorunlu bir başvuru haline geldi. Taraflar artık bu yola başvurmak zorunda" diyen Kiraz, anlaşmazlıkların artışına dikkat çekerek, “Sebep ise rakamlar arasındaki büyük uyuşmazlık, enflasyon, dövizdeki artış ve kira bedellerindeki astronomik yükselme” dedi.
Adalet Bakanlığı’nın geçtiğimiz yıl yayımladığı veriler hakkında da değerlendirmelerde bulunan Kiraz, “Arabuluculuk kavramını büyükşehirler ve diğer iller olarak ayırırsak Adalet Bakanlığı'nın verilerinin doğru olabileceğini ama İstanbul gibi büyükşehirlerde başarı oranının yüzde 20’yi geçmediğini düşünüyorum” ifadelerini kullandı.
Tahliye sebepleri
Tahliye taahhütnameleri konusunda da açıklamalarda bulunan Kiraz, bu belgelerin Borçlar Kanunu'nda belirtilen haklı nedenlere dayandırılması gerektiğini vurguladı. Kiraz'a göre, tahliye taahhütnamesi yasal bir belge olup, kira sözleşmesiyle aynı gün değil, makul bir süre sonra düzenlenmelidir.
Kiraz, kanunda çeşitli tahliye sebepleri olduğunu belirterek, “İhtiyaç sebebiyle tahliye, temerrüt sebebiyle tahliye, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye gibi kanunda sekiz tahliye sebebi vardır. Bu sebeplerden biri de tahliye taahhüdü sayılmaktadır" dedi. Kiraz, “Ben evimi satacağım. Bu evden çık’, ‘Ben bu evi satın aldım, çık’ tahliye sebebi sayılmaz” dedi.
Tahliye davalarının işleyişi ve sonuçlarıyla ilgili olarak ise Kiraz, "Dava süreleri uzun ve birikmiş davalar mevcut. Davalar genellikle iki ila üç yılda sonuçlanıyor. Genel olarak açılan bu davalar çok adil gerekçeler üretme zorunluluğu olduğu için somut verilerle bunların ortaya konması gerekiyor. Ancak, mahkemelerin tahliye kararı alma eğilimi artmış durumda" şeklinde konuştu.
Yargıtay'ın içtihatlarındaki değişim
Son olarak, Yargıtay'ın içtihatlarında yaşanan değişime de değinen Kiraz, "Yargıtay'ın tahliye davalarıyla ilgili içtihatları bakımından son yıllarda verdiği kararlar, 2000’li yıllarda verdiği kararlardan biraz farklı. 2000’li yıllarda daha çok mal sahibinin ihtiyacını kanıtlamasını zorunlu kılarken 2020’den itibaren üstün hak teorisine geçti” ifadelerini kullandı.
Yargıtay’ın zaman içinde ev sahibinin ihtiyacını kanıtlamasını zorunlu kılmaktan, mülkiyet hakkının üstün hak olduğu yönünde bir değişim gösterdiğini aktaran Kiraz, “Mülkiyet hakkının üstün hak olduğu ve bu hak karşısında maliki kira sözleşmesi karşısında kira sözleşmesine feshetmesinde hakkı olabileceğini görüyor. Son dönemde açılan davalarda genelde tahliye kararı çıkıyor” dedi.
