Barınma krizi kördüğüm…

Erdinç Akkoyunlu / İstanbul

Türkiye 2020 yılına kadar dünyanın önde gelen konut üreticisi ülkeleri arasında yer alıyordu. Hem iç hem de 250 bin dolar karşılığı vatandaşlık kazanılan yabancıya satış 1.2 milyon adet dolayında seyrediyordu. Sıfır ile 2’nci el konutta satışlar canlı, piyasa oldukça hareketliydi. 2020 yılında Covid-19’un başlamasına paralel olarak tüm ülkeler esnafa, KOBİ’lere ve sanayicilere dönük önlemler alırken Türkiye, pandeminin ilk günlerinde 0.69 vadeli ve 1 yıl ödeme ertelemesine sahip konut kredisini açıkladı. Ve o tarihten sonra konut piyasası arz-talep-fiyat üçgeninde bir daha düzgün bir grafiğe sahip olamadı. 

Enflasyon, rant ve deprem etkisi

Bu krediyle konuta artan aşırı talep yüzde 50’ye varan fiyat artışlarını beraberinde getirdi. 2021 yılına girildiğinde ise faiz indiriminin gerçekleşmesiyle birlikte enflasyondan korunmak isteyenlerin ilk adresi yeniden konut oldu. Konut fiyatları enflasyon, yabancıya satış, mülteci akını ve 6 Şubat 2023 depremlerinin de etkisiyle adeta kanatlandı. Artış TL bazlı olarak 2021-2024 tarihleri arasında 12 kata ulaştı. Bir başka değişle 2020 yılında 1 milyon TL’ye satın alınan konut için 2024 yılında talep edilen fiyat 13 milyon TL oldu. Aynı zamanda konut maliyetleri de dolar bazlı çimento, demir ve inşaat malzemesi girdileri ile artan arsa fiyatlarına paralel olarak yükselişini sürdürdü. 

Fiyatlar yüzde 10 düştü ama satılamıyor

Bugün gelinen noktada konut, enflasyondan korunmak için yatırım aracı olma cazibesini yitirmiş durumda. Artan faiz nedeniyle konut kredi faizleri yüzde 5.2 dolaylarında seyrediyor. 1 milyon TL’lik konut kredisinin 120 ayda geri ödemesi 12-14 milyon TL arasında değişiklik gösteriyor. Yabancı ise 3 yıllık konut satmama kuralında sona gelindiği için yeni alım yerine elindeki mülkü alış fiyatlarının ortalama 10 misli yukarısına satıyor. Aynı zamanda Türk yatırımcılar, son dönemde tarihin en yüksek yurtdışı konut yatırımına imza atıyor. Türklerin yurt dışında gerçekleştirdiği gayrimenkul alımları, 2024 yılının ilk üç ayında geçen senenin aynı dönemine göre yüzde 62 artış göstererek 597 milyon dolara çıktı. Bir satış sitesi tarafından yayınlanan araştırmaya göre ise fiyatlar, 10 aydır düşüş eğiliminde. Buna göre, reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı, ülke genelinde yüzde -16,3’e, İstanbul’da yüzde -18,3’e, İzmir’de ise yüzde -15,4’e kadar gerilemiştir. Ankara’da da düşüş görülmüş fakat yüzde -10,9 seviyesinde. 

Kentsel dönüşüm kiracılık konutu bekliyor

Rakamlar konut fiyatlarında şimdilik düşüş ya da durgunluk eğilimi olduğunu gösterse de yapılan hesap, durumun vahim olduğunu ortaya koyuyor. Türkiye’de asgari ücretin 17.002 TL iken İstanbul’da 100 m2 ortalama konut fiyatı 5.2 milyon TL’ye yükseldi. Asgari ücretlinin bu evi alması için 305 ay çalışması gerekiyor. Öte yandan yaklaşan deprem tehlikesi nedeniyle kentsel dönüşüm yapılması gerekiyor. Fakat kiracılar, yüksek kiralar nedeniyle evlerini tahliye edemiyor. Boş konut bulunamadığı için dönüşüm de oldukça yavaş seyrediyor. 

Konu ile ilgili Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizameddin Aşa ve Yeşil Vadi Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral ile konuştuk. 

Artan inşaat maliyetleri ve arsa fiyatları, kurdaki oynaklık…

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, yaşanan barınma krizinin arz talep dengesinin bozulmasından kaynaklandığını vurgulayarak şu değerlendirmeyi yaptı:

“Günlük 2.000 TL ayda 60 bin TL’ye ile çalışacak inşaat işçisi bulamıyoruz. Çimento, demir-çelik ve mobilya, en çok artan kalemler oldu. İnşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyatlarına da yansıyor. Ortalama olarak bir evin metrekare maliyeti 30 bin TL’lerden başlıyor. İnşaat maliyetlerinin artmasının nedenlerine bakacak olursak kurdaki oynaklık, akabinde talep arz dengesinin bozulması, pandemi sonrasında arsa fiyatlarının artması gibi faktörleri sıralayabiliriz. Zaten arsa üretimi de zor. Maliyetlerin artması nedeniyle daha az konut üretilirken artan fiyatlar karşısında da insanlar ev almakta zorluk çekiyorlar” dedi. 

“Barınma krizi daha da derinleşir”

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizameddin Aşa, tabelada 5 milyon TL yazan konut fiyatının pazarlıkla yüzde 20 aşağısı olan 4 milyon TL’ye alıcı bulabildiğini belirtti. “Yeni evler yüksek fiyatlı olduğu için satılamıyor ama 2’nci el evlerde fırsat var” diyen Aşa, “Kredi faizleri düşerse, konut fiyatları fırlayacaktır. 0.69 konut kredisi ile piyasada fiyatlar aşırı yükseldi. Aylık yüzde 4’ten aşağı konut kredisi de bulunamıyor. Eğer Merkez Bankası faizi düşürmezse, yılsonuna kadar fiyatlar yüzde 10-15 oranında daha düşer. Ama faiz, zamansız şekilde indirilirse o zaman yüzde 50’ye varan fiyat artışları söz konusu olur ve barınma krizi daha da derinleşir” diye konuştu. 

2026’ya kadar arsa, en çok talep gören yatırım aracı

Konuttaki krizin bir süre daha süreceğini belirten Yeşil Vadi Yönetim Kurulu Üyesi Aslı Orhan Demiral, konut yatırımcısının kendini güvenceye almak için arsaya yöneldiğine işaret ederek şunları söyledi: 

“Arz - talep dengesi üretici ve tüketici tarafında durma noktasında. Önünü göremeyen müteahhitler maliyetlerden ve alıcılara ulaşamama endişesiyle yeni proje üretmiyor. Alıcıların da eldeki birikimleri mevcut konut alımına yetmediği için alım gücü azaldı ve talep durma noktasına geldi. Küçük birikim sahipleri de ulaşılabilir olarak gördükleri arsaya yöneldi. Son 3 yılda, arsa yatırımı için Trakya bölgesinde talep patlaması yaşadık. Kazanç noktasında bayrak arsada. 2026 yılına kadar arsanın, en çok talep gören yatırım aracı olacağını öngörüyoruz.”